외국인이 국내 주택 대거 사들였다

최근 언론 보도를 보면 외국인들이 서울 강남의 아파트를 사들이고 있다는 보도가 심심치 않게 나오고 있습니다. 국내 장기 체류 외국인이 200만명에 달하는 시대에 외국인들이 국내 주택을 소유하는 것 자체가 문제 될 건 없습니다. 하지만 실거주용 주택 보유와 달리 일부 외국인이 국내 법규의 허점을 이용해 부동산 투기를 하는 경우가 있어 우려를 사기도 합니다.

앞 블로그 작성 중에 중국인 타워팰리스 89억을 대출 100% 구매했다는 내용을 올리게 있었습니다. 그런데 댓글에 타워팰리스는 외국에서 대출 받은거 국내은행에서는 대출은 안해준다고 하시는 말씀에 오늘 외국인들이 왜 국내 주택 그것도 서울 강남 아파트를 사드리고 있는지에 대해 알아보겠습니다.

외국인 소유 주택 10만호 육박…전체의 0.49%

국토교통부의 외국인 토지·주택 보유 통계를 보면 지난해 6월 말 기준 외국인이 소유한 주택 수는 9만5천58호로 우리나라 전체 주택 1천955만호의 0.49% 수준이다. 이는 외국인이 주택의 일부 지분을 보유하고 있더라도 외국인 소유 주택으로 간주한 수치입니다.

우리나라 인구 5천177만명 가운데 장기 체류 외국인은 197만명으로 전체의 3.82%를 차지한다는 점에서 외국인의 주택 소유 비율이 높다고 볼 순 없습니다.

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외국인이 국내 주택 대거 사들였다

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외국인 소유 주택 10만호 육박…전체의 0.49%

외국인 보유 토지, 전체 국토의 0.26% 수준

내국인 역차별 문제…외국인 부동산 투기 의혹 부각

'다수 아파트 취득' 외국인 탈세 혐의자 세무조사

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온라인커뮤니티에도 외국인의 부동산 취득 관련 보도가 나올 때마다 "내국인은 대출도 막고 각종 규제를 하면서 외국인만 무방비로 집을 사게 해준다", "외국인들이 금싸라기 땅을 주워 담고 있다"는 불만이 나오고 있습니다.

그렇다면 정말 외국인들이 국내 주택이나 토지를 대거 사들이고 있는 걸까요?

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장기 체류 외국인 수에 비하면 외국인의 보유 주택이 많다고 보기 어려우며, 외국인의 보유 토지 또한 우리나라 전체의 0.26% 수준이라 점에서 외국인들이 대거 사들인다고 보기엔 무리가 있어 보입니다. 다만 외국인이 보유한 주택과 토지가 꾸준히 늘고 있어 정부가 투기로 이어지지 않도록 각별히 관리할 필요가 있어 보입니다.

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우리나라에서 주택을 소유한 외국인 수는 2022년 12월 8만1천626명에서 2023년 6월 8만5천358명, 2023년 12월 8만9천784명, 지난해 6월 9만3천414명으로 꾸준히 늘었습니다. 하지만 장기 체류 외국인 수도 그만큼 늘고 있어 외국인 주택 소유 비율은 2022년 12월 4.80%, 2023년 6월 4.75%, 2023년 12월 4.75%, 지난해 6월 4.72%로 4% 후반대를 유지하고 있습니다.

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주목할 점은 외국인 소유한 주택 대부분은 서울 등 수도권에 있다는 점이다. 이는 인프라와 일자리가 많은 수도권에 외국인이 많이 거주하고 있는 데다 수도권이 부동산 투자 가치가 상대적으로 높다는 점이 고려된 것으로 보입니다.

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지자체별 외국인 주택 소유 현황 통계를 살펴보면

광역별로는 경기가 3만6천755호로 전체의 38.7%, 서울이 2만3천85호로 24.3%, 인천이 9천407호로 9.9%를 차지하면서 수도권만 6만9천247호로 전체의 72.8%를 차지했다. 이어 충남(5천741호)`, 부산(3천7호), 충북(2천614호), 경남(2천609호), 경북(1천799호) 순이었습니다.

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기초별로는 제조업 공단이 몰려있는 경기도 부천과 안산이 각각 4천844호와 4천581호로 전체의 5.1%와 4.8%를 차지했으며 수원(3천251호), 시흥(2천924호), 평택(2천804호), 인천 부평(2천580호)이 뒤를 이었습니다.

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외국인이 국내 주택 대거 사들였다

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국적별로는

중국이 5만2천798호로 전체의 55.5%를 차지하며 절반이 넘었습니다.

이어 미국(2만1천360호), 캐나다(6천225호), 대만(3천307호), 호주(1천894호) 순이었습니다.

 

중국인들이 우리나라에서 주택을 많이 구매하는 이유는

 

- 가까운 지리적 위치에 있어 교통 및 이동이 편리하고 한류 열풍 및 문화적 친밀성도 영향을 미치는 것으로 보입니다. 한국의 안정적인 생활 환경과 의료 서비스 또한 주택 구입에 긍정적인 요인으로 작용하고 있습니다.

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중국 국적의 장기 체류 외국인은 84만143명이며 이 가운데 주택 소유자는 5만5천898명, 소유 주택 수는 5만2천798호였다. 중국인이 소유한 주택의 지역별 분포는 경기 부천, 안산, 시흥, 수원, 인천 부평 등 주로 노동 인력이 필요한 산업공단이 몰린 지역이었습니다.

 

외국인들은 우리나라에서 어떤 형태의 주택을 샀을까.

외국인이 소유한 주택 9만5천58호 중 전체의 60.5%가 아파트(5만7천467호)였으며 연립·다세대는 2만9천228호였다. 단독 주택은 8천363호에 그쳤습니다.

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우리나라에서 5채 이상 주택을 소유한 외국인은 전체의 0.5%인 452명이었다. 4채 소유자는 204명, 3채는 586명 등 3채 이상 소유자는 총 1천242명이었다. 2채는 4천881명이었습니다.

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외국인이 단독으로 소유하는 주택은 전체의 73.8%인 7만108호였으며, 공동소유자 중 외국인이 1인이 주택은 전체의 16.4%인 1만5천617호였습니다.

2022년 10월에는 외국인의 국내 아파트 매입 통계가 최초로 공개됐습니다. 2015년부터 2022년 8월까지 외국인의 전국 아파트 매입 건수는 약 3만 건에 달했으며, 이 가운데 60% 이상을 중국인이 사들였습니다.

외국인이 우리나라 토지는 얼마나 보유하고 있을까.

지난해 상반기 기준 외국인이 보유한 국내 토지 면적은 2억6천565만4천㎡로 전년 대비 0.4% 늘었으며, 전체 국토 면적(1천4억㎡)의 0.26% 수준이었습니다.

외국인 토지 보유는 2011년 1억9천55만1천㎡였는데 2014년 2억27만6천㎡로 2억㎡를 넘어섰습니다. 이후 2015년 2억2천826만8천㎡, 2020년 2억5천334만7천㎡, 2022년 2억6천401만㎡로 완만한 증가세를 보여왔습니다.

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지난해 상반기 기준 외국인 보유 토지 공시지가는 33조1천981억 원으로 전년 말 대비 0.5% 늘었다.

국적별로는 미국이 외국인 전체 보유 면적의 53.3%인 1억4천155만1천㎡였으며 중국(2천99만3천㎡), 유럽(1천884만㎡), 일본(1천635만1천㎡)이 뒤를 이었습니다.

외국인이 국내 주택 대거 사들였다

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문제는 내국인의 경우 각종 부동산 규제의 적용을 받지만, 외국인은 이런 규제에서 벗어나 있어 그동안 역차별 논란과 함께 외국인 부동산 투기 의혹이 부각됐습니다.

내국인의 주택 취득은 국내 금융 규제로 많은 제약이 있다. 반면 외국인들은 자국 금융사를 통해 자금을 조달하기가 용이합니다.

외국인이 가상자산을 이용한 환치기(무등록 외국환거래)로 국내 아파트 자금을 불법 조달하는 사례 등이 적발되기도 했습니다.

또 외국인의 자국 내 다주택 여부 확인이 어려워 취득세와 양도소득세 중과도 사실상 불가능했습니다. 2022년 국토교통부의 외국인 부동산 거래에 대한 첫 기획조사에 따르면 외국인들은 집값이 본격적으로 뛰기 시작한 2017년부터 국내에서 꾸준히 주택을 사들였습니다.

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서울에서 15억원 이상 주택을 살 때 주택담보대출을 받을 수 없는 상황에서, 한 중국인이 강남구 타워팰리스 펜트하우스를 89억원에 사들이며 전액을 중국 현지 은행에서 대출받은 사례도 있었습니다.

외국인은 세대 현황을 파악하기 어려워 다주택자 중과세를 피해 '부동산 쇼핑'을 할 수 있다는 지적도 나왔습니다. 이에 정부는 2021년부터 2022년 5월까지 이뤄진 외국인 주택거래 2만38건 중 투기가 의심되는 1천145건을 선별해 조사했습니다.

외국인이 국내 주택 대거 사들였다

조사에서 적발된 위법 의심 행위 중 해외에서 자금을 불법 반입한 것으로 의심되는 사례가 121건으로 가장 많았습니다. 1만 달러가 넘는 현금을 들여오면서 신고하지 않거나 환치기한 경우입니다. 경제활동을 할 수 없는 방문 동거 비자(F1)로 들어와서 임대사업을 한 사례는 57건 적발됐습니다.

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2022년 정부가 관계부처와 합동으로 착수한 외국인 투기성 부동산 거래 기획 조사 대상에는 8살짜리 중국 어린이의 경기도 아파트 구매 사례와 미국 청소년의 서울 용산 27억원짜리 주택 매입 사례가 포함됐습니다. 40대 미국인은 수도권과 충청권에 주택 45채를 소유하고 있었고, 학생비자를 받고 온 중국인 여학생은 인천에 빌라 2채를 매입해 매달 월세를 90만원씩 받는 사례도 확인됐습니다.

특히 2020년 서울 등 수도권 집값이 크게 뛰면서 투기성 거래를 일삼는 일부 외국인의 행태가 도마 위에 올랐습니다.

외국인은 주택담보대출비율(LTV), 자금조달계획서 등의 규제를 받지 않아 투기가 쉽다는 것이 알려지자 규제가 필요하다는 내용의 글이 청와대 국민청원 게시판에 올라오기도 했습니다.

2020년 8월 국세청이 다수의 아파트를 취득한 외국인 탈세 혐의자에 대해 세무조사를 하고 있다고 발표하면서 아파트 42채를 갭투자로 사들인(거래금액 67억원) 40대 미국인의 사례가 알려지기도 했다. 국세청 조사에서 외국인 소유주가 한 번도 거주한 적 없는 아파트가 32.7%나 되는 것으로 나타나 투기성 수요로 의심받았습니다.

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이에 따라 정부는 외국인의 부동산 투기로 인한 시장 교란을 막기 위해 규제와 조사 활동을 강화했습니다. 외국인의 주택 및 토지 보유에 대한 통계와 거래 신고 정보를 연계해 불법 행위가 의심되는 거래는 조사하고 있습니다. 외국인의 자금 조달 계획서 작성과 거래 신고 의무화 등을 통해 투명성을 높이고 있습니다. 수도권 군사시설 보호구역 일부가 해제되면서 외국인의 거래가 가능해진 지역이 늘어났지만, 여전히 민감 지역에서는 신고 및 허가 절차를 거치도록 하고 있습니다.

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2023년 2월 내놓은 국토교통부의 투기 방지를 위한 시행령에 따르면 한국 내 주소 또는 거주지를 두지 않은 외국인이 토지나 주택을 구입하려면 무조건 한국인 위탁관리인을 지정하도록 했습니다. 국내에 장기 체류하는 외국인이 국내 부동산을 취득하는 경우에는 외국인 등록 사실 증명서 제출이 필요합니다.

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더 늦기 전에 규제하지 않으면 캐나다처럼 집값이 치솟아 올라 경기가 더 어려워질 수 있습니다. 정부는 적절한 규제와 세금을 부과해서 절대 국익에 해롭지 않도록 조치를 해야할 것입니다. 그것이 진졍한 나라를 위하는 길입니다.

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